Svaret handlar om att hyran inte innefattar kostnaderna för långsiktigt underhåll.
Vår enda intäkt är den hyra våra hyresgäster betalar och den beräknas enligt en modell som kallas bruksvärdesmodellen. Hyran ska täcka kostnader för att bostäderna brukas. Det vill säga vad det kostar att sköta om husen och områdena. Det innebär att det finns pengar för att måla om, byta golv och se över köksluckor enligt bestämda tidsintervall.
Men underhåll som kopplas till fastigheten som till exempel avloppsstammar, tak och fönster finns inte med i beräkningen för bruksvärdesmodellen. Underhållsfonder är en modell som finns för bostadsrätter, men inte för hyresrätter. Vi måste gå med vinst varje år för att ha eget kapital som sedan används för det fastighetsanknutna underhållet.
När hyresförhandlingarna har resulterat i lägre justeringar än vi yrkat har vi tvingats skjuta på underhållet och får knappt täckning för kostnadsökningar för värme, el, vatten och avfall. Det blev också resultatet vid årets hyresjustering.
Det är en dålig lösning där det inte blir pengar över för underhåll och problemen skjuts på framtiden. Vi vill inte att framtida generationer ska bekosta underhåll som uppstår när fastigheterna används i dag.
Många undrar också om vi saknar underhållsplan. Nej, vi har en plan för att genomföra det underhåll vi borde genomfört för många år sedan. Men hyrorna har inte räckt till detta underhåll.
Hur ska vi då lösa detta? Jo, för att finansiera det eftersatta underhållet vill vi göra på ett par olika sätt. Dels genom att en del av de nya bostäder vi bygger säljs som bostadsrätter. Dels genom att sälja delar av vårt befintliga fastighetsbestånd.
I framtiden behöver hyran räcka till såväl kostnadsökningar som fastighetsanknutet underhåll. Det är en förutsättning för att bevara hyresrätten som boendeform.
Därför menar vi att modellerna som används i dag för att beräkna hyra och årlig hyresjustering behöver ses över för hela branschen. Hyresmodellen behöver täcka både löpande och långsiktigt underhåll.
Modellen för hyresjustering behöver förändras så att den förstås och följs av alla parter. Det skulle ge en ökad tydlighet för hyresgästerna som skulle slippa månader av retroaktiv hyresjustering. Det skulle också bidra till en sund hyresmarknad där varje bostad står för sina kortsiktiga och långsiktiga kostnader.