Det är sannerligen inte svårt att förstå att köpare kan ilskna till på dagens bostadsmarknad. När man kommit så långt att man lägger bud på en ny bostad – ett nytt hem – så har man redan börjat föreställa sig hur det ska bli efter att man flyttat in. Men så händer något. Buden avlöser varandra, det bär iväg långt över utropspriset och, för många, förbi den smärtgräns som man inte kan eller vill överskrida. Och man går miste om det hem, där man i fantasin redan hade flyttat in. Det är klart att besvikelsen är stor. Och det ligger nära till hands att lägga skulden på någon.
Så när priserna har rusat så är jag inte heller förvånad över att anmälningarna av mäklare har ökat, främst för att de ska ha använt så kallade lockpriser, vilket GA berättade om i måndagstidningen.
Jag tror dock att dessa anklagelser, i de flesta fall, är missriktade. På en marknad som snabbt ändrar sig, där olika objekt inte är fullt jämförbara och där det får stor betydelse vilka som är inblandade i budgivningen, så är det väldigt svårt att förutse utgången av försäljningen av ett hus eller en bostadsrätt. Det är inte så konstigt om priset rusar iväg bortom mäklarens skattning. Och bortom vad säljaren på förhand hade förväntat sig att försäljningspriset skulle bli.
Dessutom tror jag inte ens att lockpriser är ett smart sätt att få ut ett högre pris vid försäljningen. Du kanske får fler att komma på visningen, fler som börjar föreställa sig att de ska flytta in i bostad och som i en budgivning undan för undan kan vänjas vid att betala mer än vad de egentligen hade tänkt. Men å andra sidan så trycker du ner förväntningarna på försäljningspriset, vilket kan få köpare att dra öronen åt sig innan priset ens når de verkliga förväntningarna på marknadsvärdet.
Jag är övertygad om att det bästa för säljaren är ett utropspris som ligger åtminstone nära vad den verkligen vill och tror sig kunna få betalt. Då får man tillräckligt köpstarka bostadsletare på visningarna, spekulanter som inte hyser förväntningar eller förhoppningar om ett oväntat klipp.
Det finns dessutom studier som tyder på att lockpriser på bostäder inte fungerar.
Konsultbolaget Claremont gjorde en sådan studie 2017 och fann inget stöd för att låga utropspriser skulle leda till höga försäljningspriser. Josef Falk, affärsledare hos Claremont, sade då till Dagens Industri:
– Det har varit mycket snack om lockpriser och då blev vi nyfikna på om det verkligen är så att om man sätter ett lågt pris på en bostadsrätt så kommer den sticka iväg i pris. Vi lyckades inte hitta något sådant samband. Vissa mäklare tenderar att lägga ett högre utgångspris än andra och så vidare, men i slutpris kan man inte hitta någon skillnad.
De verkliga priserna är ett problem för köparna på Gotlands bomarknad. Lockpriser? Nej, jag tror faktiskt inte det.