Titti Öhrn är kundombudsman på Mäklarsamfundet och har många års erfarenhet av privatpersoners frågor kring fastighetsmäklarbranschen. Hon förklarar att det största problemet är, att det egentligen inte finns några regler för budgivning. Det är säljaren som bestämmer och det enda budgivaren har rätt till är att få veta är om han eller hon får köpa eller inte.
- Tidigare fick jag ofta frågor om bulvaner och fejkade bud. I dag får jag främst strategiska frågor om budgivning och om det finns några budgivningsregler, säger Titti Öhrn.
Enligt henne har allmänhetens kunskap ökat, mycket tack vare branschens eget arbete. Förutom fastighetsmäklarlagen har Fastighetsmäklarnämnden, branschens tillsynsmyndighet, arbetat fram regler för så kallad God fastighetsmäklarsed. Anser man att en mäklare inte sköter sitt uppdrag rätt kan man som privatperson göra en anmälan till nämnden.
Bekanta som budar
En misstanke som ibland dyker upp bland missnöjda budgivare är frågan om jäv. På en ö som Gotland är risken påfallande att mäklaren känner någon av budgivarna. Det hörs ibland kritik om att en mäklare har försökt påverka en budgivare att "lägga sig" och frågan om mäklaren då hellre gynnar en kompis än får ut högsta möjliga bud kan då dyka upp.
- Det finns absolut inga sådana möjligheter för en fastighetsmäklare inom ramen för fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Skulle det ändå finnas misstankar om att något sådant skulle hända då får man ju anmäla den mäklaren till Fastighetsmäklarnämnden, säger Titti Öhrn bestämt.
Ny lag
Som köpare vet man oftast inte vilka de andra budgivarna är och det kan vara svårt att i efterhand få reda på om ett fel begåtts. Enligt Titti Öhrn välkomnar mäklarbranschen den nya fastighetsmäklarlagstiftning som troligen kommer att träda i kraft 1 juli 2011.
Lagförslaget innebär att mäklare kan redovisa samtliga budgivare och bud vid en försäljning, vilket skulle minska exempelvis misstankar om jäv. Uppgifterna blir inte offentliga, utan redovisas bara för köpare och säljare. I dag hindrar PUL (personuppgiftslagen) att mäklare redovisar budgivarna med namn utan ett skriftligt medgivande.
- Det här är ett efterlängtat verktyg, att kunna gå förbi Personuppgiftslagen. Det är bra för alla parter. Det är bra för budgivaren som känner sig trygg, och trygga budgivare ger ofta ett högre slutpris, säger Titti Öhrn.
Snabbt och välförberett
En budgivning är oftast över på några dagar och ibland hörs kritik att mäklarna stressar på för att man ska lägga sitt bud snabbt. Som köpare står man förmodligen inför sitt livs största investering och vill kanske hinna tänka igenom sitt nästa drag.
Eftersom mäklararvodet oftast är procentuellt av köpeskillingen ger 10 000 eller 100 000 kronor högre bud inte så mycket mer provision till mäklaren. Däremot kan det vara betydande pengar för säljaren. Att snabbt avsluta en affär kan därför vara mer lönsamt för mäklaren som då kan ge sig på nästa objekt, än att lägga ytterligare arbetstid på att försöka få upp priset lite till.
Titti Öhrn tycker inte att det är konstigt att mäklaren försöker att avsluta affären så snabbt som möjligt och hon tror inte att en utdragen budgivning ger ett högre slutbud. Och hon poängterar att det enligt lagen ingår i mäklarens uppdrag att ge säljaren bästa möjliga pris.
- Det ligger i sakens natur att det ska gå fort. Om man inte driver på processen finns risken att man inte når hela vägen fram till ett avslut. Den som gärna vill göra ett avslut tappar lätt intresset om det dröjer, säger Titti Öhrn.
Att tempot är högt är inget problem om man är väl förberedd, menar Titti Öhrn.
- Man ska inte impulsköpa ett boende. Man ska ha förankrat sina tankar väl om var man vill bo, hur man ska bo, hur marknaden ser ut, vilken bank man ska låna i, och så vidare. Då är det inget problem om det går fort, säger Titti Öhrn.
Säljaren bestämmer
Den som lagt högsta budet och ändå inte får köpa blir ofta mycket upprörd. Titti Öhrn vittnar om att en av de vanligaste missuppfattningarna är att det är mäklaren som bestämmer vem som får köpa, och naturligtvis vill mäklaren sälja till det högsta budet för att få så hög provision som möjligt.
Men det är säljaren som bestämmer över försäljningen och säljaren kan sälja till vem han eller hon vill. Säljaren behöver inte ta det högsta budet eller ens sälja till någon av budgivarna alls utan kan göra upp affären med någon helt annan. I det sistnämnda fallet kan det dock finnas ett avtal med mäklaren som gör att mäklaren ändå har rätt till.
Säljaren kan också ställa, att bara sälja till en barnfamilj till exempel. Och det är inget som hindrar att säljaren plötsligt ställer ett sådant krav när budgivningen redan kommit i gång. Mäklaren är dock skyldig att informera samtliga budgivare om vilka regler som gäller för försäljningen och om reglerna ändras.
Tänk dig en situation där en budgivning är inne på sluttampen och tre budgivare återstår. Plötsligt säger säljaren att köparen måste vara en barnfamilj och bara en av budgivaren uppfyller de nya kraven. De andra två har ju varit med och drivit upp priset, vad händer då?
- Sannolikt har budgivningen visat ungefär var priset ska ligga någonstans, och till syvende och sist handlar det ju om att för köparen och säljaren att komma överens i ett avtal mellan de två.
Att fundera i termer som rättvisa är att vara fel ute. Det spelar ingen roll hur felfördelad man känner sig, det är säljaren som bestämmer. Titti Öhrn tror att ett eventuellt krav på en köpare med barn i hushållet hade kommit fram i ett mycket tidigare läge av försäljningen.
- Ett sådant krav från säljaren nog mer att betrakta som att val av de budgivare som finns kvar när budgivningen närmar sig sitt slut.
Men ändå, den budgivare som uppfyller det nya kravet, i det här fallet barnfamiljen, kan ju då tycka att den lagt ett för högt bud?
- Ja, då har de ju möjlighet att korrigera sitt bud och tala om vad de är beredda att betala . Men man har ju inte bara bjudit för att de andra har bjudit, utan för att man vill ha något. Får man väl tro i alla fall.