Senaste kvarteret, Signallottan 2, hade 572 sökande till 62 lägenheter. Trots att hyrorna är höga.
”Hyresrätter är en underfinansierad upplåtelseform” kommenterade Gotlandshems vd Joakim Martell när bolaget i januari lämnade in en begäran om att en tredjedel av de 300 bostäderna som bolaget ska bygga på Gråbo ängar ska vara bostadsrätter. Framställan fick politikerna i regionstyrelsen att tveka.
Varför ska Gotlandshem börja bygga bostadsrätter?
De senaste 20 åren har antalet hyresrätter ökat med 9 procent, medan antalet bostadsrätter ökat med 80 procent. Och bostadsrätterna fortsätter att öka snabbast. 2019–2021 färdigställdes 281 bostadsrätter, men endast 151 hyresrätter.
Behovet av fler hyresrätter är stort. När det här skrivs har Gotlandshem fyra lägenheter lediga. För samtliga, även lägenheter i Hemse och Slite, behövs minst sex års kötid för att få första tjing.
Snart har politikerna funderat färdigt. I maj kommer framställan om Gråbo ängar upp i regionstyrelsen, och i juni avgör regionfullmäktige frågan.
Enligt Joakim Martell är det främst formerna för hyressättningen som orsakar olönsamhet. Han tar senaste hyresförhandlingen som exempel.
– Vi har haft kostnadsökningar med 87 miljoner kronor. Av det begärde vi att få kompensera 35 miljoner kronor med en justering av hyran med 9,95 procent i år. Förhandlingen med Hyresgästföreningen strandade, och när Hyresmarknadskommittén avgjorde förhandlingen slutade det med 4,9 procent. Av de 35 miljoner vi begärde får vi knappt hälften.
– Vi har via Sveriges Allmännytta framfört våra klagomål till Hyresmarknadskommittén, men de avslöjar aldrig hur de kommer fram till sina beslut, tillägger han.
Gotlandshem och Hyresgästföreningen har i flera år haft svårt att komma överens. Även fjolårets förhandling hänsköts till Hyresmarknadskommittén, som sänkte Gotlandshems begärda 5,3 procent till 1,95. Vilket innebar uteblivna intäkter om 12 miljoner kronor.
Gotlandshems vd Joakim Martell anser att en del av nyproduktionen bör vara bostadsrätter. Det är bästa sättet för att skapa en stabil ekonomi och kapital för underhåll.
Samtidigt har kostnaderna för fastighetsförvaltningen ökat mer än KPI (konsumentprisindex), särskilt på Gotland som haft större ökning än nationellt. En sammanställning som Gotlandshem gjort visar att kostnadsökningen varit dubbelt så stort som ökningen av hyrorna de senaste 20 åren. Gotland är nu bland de kommuner där fastighetsförvaltningen kostar mest.
Svåra hyresförhandlingar och höjda förvaltningskostnader tynger ekonomin, och gör det svårare för Gotlandshem att nå det mål som sattes upp 2021. På tio år ska 1 500 nya lägenheter byggas. Tillsammans med en underhållsskuld som ska betas av innebär det investeringar om cirka fyra miljarder kronor.
Vid nyproduktion har Gotlandshem möjlighet att bestämma hyresnivån med så kallad presumtionshyra. Den ska utgå från produktionskostnaden. Ett färskt exempel finns på A 7-området. Kvarteret Signallottan 2. Gotlandshem förhandlade först med Hyresgästföreningen, och avbröt bygget när man inte kom överens. Sedan beslutade bolaget att färdigställa kvarteret, till en hyresnivå som låg fem procent över Hyresgästföreningens smärtgräns. När ansökan till de 62 lägenheterna öppnade ställde sig 572 sökande i kö, trots att hyran för de största lägenheterna ligger på 16 290 kronor. Intresset för hyresrätter finns alltså, trots att hyran är hög.
För Adjutanten 4 fick Gotlandshem 8,7 miljoner kronor i statlig subvention, vilket sänkte hyran med upp emot 350 kronor.
På A 7-området har Gotlandshem två andra kvarter, som har lägre hyra tack vare att de fått statlig byggsubvention. För Adjutanten 1 tilldelades 2018 en subvention om 13,8 miljoner kronor, och 2017 fick Gotlandshem 8,7 miljoner kronor till Adjutanten 4. I det sistnämnda fallet kunde hyran sänkas med 246– 344 kronor i månaden. Trots att Gotlandshem fått stöd även till äldre bebyggelse är Joakim Martell inte någon anhängare av subventioner.
– Nej. Det sänker hyran initialt, men på lång sikt innebär det lägre intäktsnivå som är svår att klara räntor och underhåll med. På sikt är det ett tickande problem. Det märker vi nu, säger han.
Nu är subventionerna avskaffade. Andra intäktskällor måste till. Förutom hyrorna ser Joakim Martell två möjligheter, försäljning av fastigheter eller aktieägartillskott.
– Vi har kartlagt vilka områden som skulle ge goda intäkter vid en försäljning, och även de som skulle sänka våra kostnader om de såldes. Vi har olönsamma fastigheter i dag, säger Joakim Martell som tillägger att för närvarande är inga försäljningar planerade.
Gråbo ängar. Här vill Gotlandshem bygga upp emot 300 lägenheter. En tredjedel blir bostadsrätter, om bolaget får bestämma.
Men bästa alternativet är, enligt Gotlandshem, att bygga bostadsrätter. Det finns flera fördelar, tycker Joakim Martell. Man kan bygga större volym, vilket sänker produktionskostnaden. Bostadsrätterna kan säljas med vinst, vilket innebär att bolaget får tillbaka mer än produktionskostnaden.
Gotlandshem är inte det enda allmännyttiga bostadsbolaget som ser bostadsrätter som en lösning. 2021 gav kommunfullmäktige i Trelleborg klartecken för Trelleborgshem att bygga 42 bostadsrätter i Smygehamn. Inflyttning i februari 2024.
Vid Sveriges Allmännytta, som organiserar landets drygt 300 allmännyttiga bostadsbolag, har Sofia Hansdotter en bredare koll på läget.
– 2021 byggde de allmännyttiga bolagen 7 760 lägenheter. Av dem var 556 bostadsrätter. Det är bättre att vi bygger bostadsrätter och skapar vinst till att bygga hyresrätter, än att marken säljs till privata byggföretag som använder pengarna till annat, säger hon.
Sofia Hansdotter ser andra fördelar med att allmännyttan bygger bostadsrätter.
– Det ger blandade bostadsområden, och det är värt att eftersträva, säger hon.
Sveriges Allmännyttas expert på nyproduktion, Sofia Hansdotter, ser fördelar med att även allmännyttan bygger bostadsrätter.
Förra året dök en ny möjlighet upp för att sänka kostnaderna för nyproduktion och renovering. EU gav grönt ljus för att införa moms på hyran. Det innebär att låg moms (6 procent) kan läggas på hyran, och att full ingående moms vid renoveringar, nyproduktion och förvaltning kan dras av.
Sveriges Allmännytta tycker att hyresrätten är ekonomiskt missgynnad, som inte får del av de avdrag för räntor och ROT-avdrag som privata boenden utnyttjas. Att införa moms skulle utjämna något av skillnaden.
– Det är jätteviktigt, och skulle ersätta en del av det som investeringsstödet tidigare gav, säger Sofia Hansdotter.
Möjlighet med moms välkomnas även av Hyresgästföreningen:
– Varje år betalar vi skattebetalare 28 miljarder till det ägda boendet i form av ränte- och ROT-avdrag. En låg moms på hyran jämnar ut spelplanen och möjliggör för fler hyresrätter till lägre hyra, säger Martin Hofverberg chefekonom Hyresgästföreningen.
– Vi är också väldigt positiva till förslaget om moms. Hälften av de kostnader vi har är belagda med moms. Moms kan vara en viktig komponent, men den löser inte hela problemet, säger Joakim Martell.
Vad händer som det blir nej till bostadsrätter?
– Då måste vi göra en ny analys av läget. Att bara bygga hyresrätter på Gråbo ängar ryms inte i vår finansieringsplan, säger Joakim Martell.