Undersökningsplikten ligger på husköparen

Den som ska sälja ett hus är skyldig att tala om allt som inte står rätt till, men denne är inte skyldig att göra en besiktning. Det är köparens ansvar att undersöka att allt fungerar som det ska. Därför väljer många köpare att besiktiga huset innan köpet.

Beställ egen besiktning
Ibland har dock säljaren redan gjort en besiktning av fastigheten för att exempelvis kunna försäkra sig mot säljaransvar. Men här gäller det att se upp! Besiktningsmannen har inget avtal med köparen som därför inte kan kräva besiktningsmannen på skadestånd om det visar sig att denne har missat något som gick att upptäcka vid besiktningen. Ett sätt att lösa problemet är att ta kontakt med den person som utfört besiktningen. Enligt Anticimex räcker det med att köparen ringer och gör en så kallad köpargenomgång. I och med att besiktningsman och köpare har en relation med varandra så gäller besiktningsprotokollet även för köparen.
Om man bestämt sig för att beställa en besiktning är det flera saker att tänka på. Besiktningsmannen ska vara opartisk, exempelvis är det inte tillåtet för en person som arbetar på ett byggföretag att besikta en fastighet som byggts av samma företag. En överlåtelsebesiktning omfattar inte heller allt i ett hus, exempelvis inte vattenkvalitet, avloppsledningar och skorsten. Här kan man behöva anlita särskilda experter.

Godkända besiktningsmän
Det finns många företag som utför överlåtelsebesiktningar, du hittar dem exempelvis i telefonkatalogen under Ingenjörer - Byggnadsteknik. Har man funderingar kan man också vända sig till kommunens konsumentvägledare. Gotlands kommun har dock ingen särskild besiktningsman att rekommendera.
På Gotland finns tre certifierade besiktningsmän - enligt flera tillfrågade inom branschen. Två arbetar på Anticimex och den tredje på MPI Mur och Puts Information. Det finns förmodligen fler duktiga besiktningsmän på ön, men för att bli certifierad krävs utbildning och erfarenhet, samt att det finns en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader ifall personen missar något vid en besiktning.

Dolda fel
Det är säljaren som ansvarar för så kallade dolda fel. Om det efter köpet visar sig att huset hade ett fel vid överlåtelsen som inte köparen kunnat upptäcka eller förvänta sig så kan en del av köpeskillingen gå tillbaka, men det är svårt att bedöma vad som är ett dolt fel.
Ofta blir det en tvist mellan advokater. Ingen kan säkert säga vad som är ett dolt fel, det ligger i dess natur. Det köparen inte visste om och besiktningsmannen inte kunde se innan försäljningen är mycket svårt för köparen att bevisa att det faktiskt var fel innan huset bytte ägare.
Vem som får stå för kostnaden handlar mycket om hur avtalet mellan köpare och säljare är skrivet. Om säljaren garanterar att något är i gott skick vid försäljningen och det sedan visar sig ha varit felaktigt så får säljaren stå för kostnaden. Äldre fastigheter säljs ofta med friskrivningsklausul och då är det svårt att komma åt säljaren. Se upp för friskrivningsklausuler för dolda fel i köpekontrakt!
Det går även att köpa försäkringar mot dolda fel. Säljaren kan köpa ansvarsförsäkring av sin mäklare mot eventuella fel som senare kan dyka upp.

Varudeklarerade hus
I bostadsannonser dyker ibland märkningen "Varudeklarerat" upp. Det är en märkning som används av Svensk fastighetsförmedling och som innebär att huset genomgått en noggrann besiktning. Både säljaren och köparen ska vara skyddade i tio år mot eventuella dolda fel. Det är dock fortfarande köparen som har undersökningsplikt. Läs därför igenom besiktningsprotokollet noga och se till att det inte finns några frågetecken.