De senaste 15 åren har inte mycket nytt byggts på Östercentrum förutom bostäderna på Scheelegatan samt nya Max-restaurangen.
Som gotlänning är det svårt att inte på något sätt ha en relation till Östercentrum. Den givna platsen för centrumhandeln i Visby, porten till innerstaden och stället där man oftast springer på någon man känner.
Dock har det saknats en tydlig riktning för Östercentrum. Fastighetsägare som velat bygga bostäder har bromsats, på sommaren är parkeringarna överfulla medan de på vintern ekar tomma stora delar av dygnet. Detta i kombination med närheten till världsarvet är faktorer som gör regionens stadsplanering komplex – och utdragen.
I takt med att det nya badhuset nu uppförs längs Solbergagatan har frågan dock skyndats på, och det ställs tydligare krav på att skapa översikt över hur hela det centrala området ska tas in i framtiden.
Miljö- och byggnämnden har därför beslutat att ge samhällsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att ta fram ett planprogram för Östercentrum – ett dokument som också blir viktigt i den kommande Översiktsplan 2040 för Gotland.
Andreas Unger (M), ordförande i miljö- och byggnämnden, säger att ett levande centrum är avgörande för en stad som vill vara attraktiv och trygg.
En attraktiv stadsmiljö är det huvudsakliga syftet med att göra det nya planprogrammet. Med bra lösningar för handel, boende, trafik, parkering och service, enligt regionen.
– Samhället och dess behov förändras över tid och vi behöver ta ett helhetsgrepp över hur Östercentrum kan utvecklas – inte minst i förhållande till världsarvet hansestaden Visby. En viktig del i arbetet med att ta fram ett planprogram, till stöd för kommande detaljplanering och bygglovshantering, blir att föra dialog med allmänheten, fastighetsägare och näringslivet, säger Unger i en kommentar.
Arbetet med det nya planprogrammet leds av regionarkitekt Jessica Svännel och projektledare Christian Hegardt, tidigare stadsarkitekt.
Helagotland försöker i ett samtal med de båda arkitekterna konkretisera vad som ligger i korten för Östercentrum.
Christian Hegardt och Jessica Svännel leder arbetet med planprogrammet för Östercentrum.
– Det har efterfrågats en idé och tanke om vad det här området ska vara. Arbetet är komplext, men något som behöver göras då det saknats en övergripande vision och berättelse för Östercentrum. Området är utifrån stadsbyggnadsperspektivet helt unikt, med relationen mellan den historiska stadskärnan och det direkt anslutande handelscentrat av modernare snitt, säger Christian Hegardt.
Jessica Svännel liknar Östercentrum vid "gotlänningarnas vardagsrum":
– Det är en otroligt viktig plats för hela Gotland. För att få ett grepp om stadsbyggandet så behöver vi ta ett helhetsgrepp och ta tag i de målkonflikter som råder. Samtidigt är det ett enormt tryck på att utveckla Östercentrum. Solbergaskolan har sina behov, det nya badhuset tillkommer med nya rörelsemönster, privata fastighetsägare vill utveckla sina byggnader samtidigt som park, trafik och kollektivtrafik också behöver utvecklas i området.
På uppdrag av Region Gotland tog Ahlqvist & Almqvist Arkitekter AB fram en visionsstudie, som till stor del byggde på det planprogram för Östercentrum som antogs 2013, som pekade på vart man skulle kunna bygga nya bostäder. I dag anses programmet från 2013 vara alltför luddigt, uppger regionarkitekten.
Gamla planprogrammet var för otydligt
2013 tog regionen senast fram ett planprogram för Östercentrum. Det dokumentet har dock visat sig vara både för snävt och otydligt, enligt Jessica Svännel.
– På de elva år som gått har det gällande programmet inte genererat några större framgångar. Där initierades saker som varit svåra att driva igenom, och mycket är kopplat till att det finns massor av målkonflikter i det här området.
Utmaningarna handlar bland annat om parkeringsfrågan med dess variation över säsongerna, närheten till världsarvet, att nya byggnadsvolymer och höjder inte ska konkurrera med ringmurens monumentalitet. I det sedan tidigare gällande planprogrammet för Östercentrum anges en generell höjd på mellan tre till fem våningar vilket har visat sig vara alltför generellt, enligt Christian Hegardt.
– Vi behöver vara mer precisa kring vad som är möjligt.
Området som omfattas av det nya planprogrammet ligger inom den streckade linjen, mellan ringmuren i väst, Solbergaleden i öst, Jägargatan i norr och Peder Hardings väg i söder.
Det gamla planprogrammet omfattade också en mer begränsad yta på Öster – denna gång ska området sträcka sig ända från Peder Hardings väg i söder till Jägargatan i norr.
– Vår analys har varit att det enda sättet att komma framåt är att ta fram ett helt nytt planprogram, säger Jessica Svännel.
Ett exempel på utveckling i området som lyfts fram av Hegardt och Svännel är bostäderna som nyligen färdigställts i kvarteret Järnvägen utanför Söderport, där två fyravåningshus med både bostäder och lokaler är placerade bara några meter från ringmuren, och där ett antal revideringar av bygglovet också krävdes för att husen skulle passa in i området.
– Med fler bostäder och aktivering av platserna i anslutning till stadskärnan ökar förutsättningarna för ett levande stadscentrum, säger Jessica Svännel.
Exakt vad visionen för Östercentrum och området vid Gutavallen blir ska det kommande planprogrammet svara på.
– Det nya planprogrammet handlar om en stadskärneutveckling som vi i regionen till viss del kan kontrollera i våra planprocesser, och till viss del inte kan kontrollera, säger Jessica Svännel och menar att den andra delen av utvecklingen vilar på fastighetsägare, butiker och näringsidkare.
Bostäder på taken
Frågan om bostäder blir viktig i det nya planprogrammet enligt regionarkitekten, inte minst för att få liv och trygghet på Östercentrum även nattetid.
– Det saknas en dygnet runt-användning, och där är bostäderna en viktig del för att aktivera området fler tider på dygnet.
En uppgift i planprogrammet blir att utreda hur många bostäder som får plats.
Fastighetsägaren Nordika har velat bygga bostäder bland annat på Gallerians tak. Ärendet befinner sig på vänt hos regionen.
En rad fastighetsägare har visat intresse för att bygga bostäder på Östercentrum, men på 13 år har inga av dessa projekt blivit verklighet. Senast, 2011, var när Wisab byggde lägenheter på gamla brandstationens tomt på Scheelegatan. Planer har bland annat funnits på lägenheter och "townhouses" ovanpå Åhlénshuset, ovanpå Lindex, ovanpå Gallerian samt ovanpå Länsförsäkringar – totalt har ärendena rört sig om flera hundra bostäder.
Dessa fyra detaljplaneärenden är dock inte nedlagda ur regionens ögon utan lever fortfarande, enligt Region Gotlands planchef Richard Löwenborg.
Det projekt som nådde längst var Tino Goetzes vision om lägenheter på Åhlénshuset, som fastighetsmagnaten hotade lägga ner 2022. Detta projekt fick tummen upp av regionen och gick så långt som till samråd 2017 men stoppades av länsstyrelsen för att det ansågs inkräkta alltför mycket på innerstaden och ringmurens monumentalitet.
En äldre skiss över hur bostäder på Åhlénshusets tak skulle kunna se ut. Ärendet gick ända till samråd år 2017 men stoppades av länsstyrelsen.
– Förslaget fick skarp kritik från länsstyrelsen som gjorde bedömningen att planförslaget kan innebära påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljövård för Visby innerstad. Det medförde att planarbetet stannade upp, säger Richard Löwenborg.
De tre övriga, Gallerian (fastighetsägaren Nordika), Lindexhuset (Gotland Investment med Jonathan och Kenneth Carlzon) samt Länsförsäkringar har satts på vänt hos regionen då de behöver passera det nya planprogrammets nålsöga för att tas vidare.
Fastigheten med Lindex ägs av Gotland Investment AB som tidigare anmält intresse för att bygga på huset med bostäder.
– De andra tre uppdragen har inkommit under 2017, 2019 och 2021 och har inte kunnat handläggas ännu då det konstaterats att det behöver föregås av en förstudie eller liknande för hela området för att se på utmaningar kopplade främst till riksintresset och parkeringslösningar. Vi har inte kunnat få loss resurser för att kunna prioritera ett uppdrag på helheten förrän nu när vi har Christian och Jessica som jobbar med det nya planprogrammet. Därav har det inte hänt något för de tre andra uppdragen, förklarar Richard Löwenborg.
Länsförsäkringar Gotland har tidigare anmält intresse för att bygga bostäder både på sin befintliga fastighet samt bredvid huset, där det tidigare varit bensinmack.
Planchefen har goda förhoppningar om att komma framåt när det nya planprogrammet är på plats.
– Uppdraget är det som kan initiera arbetet på Östercentrum och då blir det viktigt att även ta kontakt med alla exploatörerna för de befintliga detaljplaneuppdragen. Nu hoppas vi att uppdraget för nytt planprogram beslutas i regionstyrelsen i början av 2025 så att vi kan sätta igång, säger Richard Löwenborg.
Richard Löwenborg, planchef vid Region Gotland, menar att bostadsprojekten på Östercentrum är beroende av att det nya planprogrammet kommer på plats.
Förutom lägenheterna på Scheelegatan har antalet förändringar de senaste 15 åren på Östercentrum varit få förutom nybyggnaden av hamburgerkedjan Max och Gallerians nya skyltning mot norr som kom upp i år.
Trafik och parkering
Östercentrum som område växte fram under 1900-talet i samband med bilismens intåg, och bestod från början i huvudsak av bilaffärer och bensinmackar, vilket följdes av varuhusetableringar som Domus och Tempo på 60- och 70-talen.
Parkeringsfrågan är en av de viktigaste att titta på i det nya planprogrammet.
– Parkeringsplatser för handel, högsäsong och nya bostäder blir kanske den enskilt viktigaste knäckfrågan att hantera i en utveckling av området. Det blir viktigt att sätta ner foten för vad vi vill med parkeringsfrågan, där behövs det trovärdiga lösningar, säger Christian Hegardt.
Överfulla parkeringar sommartid, och tomma dödytor under stora delar av vinterperioden. Hur parkeringsfrågan blir tillfredsställd på Öster är en av knäckfrågorna i det nya planprogrammet.
Om en lösning skulle vara att gräva ner parkeringarna i underjordiska garage är inget arkitekterna vill föregå utredningen om.
– Underjordiska garage är kostsamma, och samtidigt är det inte särskilt attraktiva och trygga miljöer, säger Hegardt.
Området omkring taxistationen på Öster är "inte särskilt attraktivt" enligt Jessica Svännel och skulle må bra av en förändring. Marken ägs av Region Gotland.
En plats som skulle må bra av en omgörning är taxistationen med omnejd.
– Det området är inte jätteattraktivt idag, men det är en nod som kommer vara fortsatt viktig. Men det kan definitivt gestaltas på ett annat sätt. I dag råder mer eller mindre kaos där, det är otydligt vart gång- och cykeltrafikanter ska vara, vart taxin ska vara, hur bilarna ska bete sig där, och de frågorna behöver hanteras för att skapa både en säkrare och tydligare plats, säger Jessica Svännel.
Flera olika förslag på bostäder ovanpå Åhléns har florerat. Här är en av dem.
Besökare möts av "baksidor"
Östercentrums spretiga arkitektur har också bidragit till att området fått många ovälkomnande "baksidor", med fasader som ger ett väldigt slutet intryck mot omgivningarna. Åhlénsfastigheten mot Kung Magnus väg och Gallerians norra entrésida är två exempel.
– Planprogrammet behöver också visa på gestaltningsmöjligheter, säger Christian Hegardt.
På frågan om vilken del av Öster som är sorgligast svarar arkitekterna tveklöst Åhlénsgaraget och det ovanliggande parkeringsdäcket.
Åhlénsgaraget pekas ut som den mest sorgliga platsen kring Östercentrum.
– Garaget är också en av Östercentrums tydligaste baksidor, som en baksida mitt i centrum. Det är en otrygg miljö i ett väldigt centralt läge nära skola och centrum. Här finns en stor möjlighet till positiv stadsförnyelse längs Skolportsgatan, säger Jessica Svännel.
Vill regionen göra om baksidor till mer framsidor i det här arbetet?
– Det är sällan allting kan vara en framsida, men vi behöver identifiera hur olika gator och byggnader ska gestaltas och fungera utifrån platsens förutsättningar, säger Svännel.
Handelns förutsättningar på Öster behöver också stärkas. I dagsläget finns flera tomma butikslokaler på Östercentrum, bland annat den väl omskrivna före detta Expertbutiken, före detta Ekströms Kläder, gamla Norrbys bokhandel med flera. Planprogrammets idéer ska dock stimulera nyetableringar.
– Det är ett av målen. Stadsmiljön behöver bli mer attraktiv, säger Jessica Svännel.
Det nya planprogrammet ska bland annat stimulera handeln på Östercentrum.
Beslutet om planprogrammet har klubbats i miljö- och byggnämnden, men uppdraget ska också ännu tas beslut om i regionstyrelsen i början av 2025.
Efter att planprogrammet tagits fram ska det ut på samråd.
– Dels behöver vi få planprogrammet på plats och dels parallellt aktivera de detaljplaner vi redan har påbörjat inom området, vilket följs av samråd, säger Christian Hegardt.
I den bästa av världar kan planprogrammet vara färdigt efter en process på omkring två år.
– Det är svårt att sätta deadlines för planprocesser, men det här tror vi är en prioriterad fråga för regionen, säger Christian Hegardt.