De åtta parhusen längs Hallbrosvägen har alla fått lutande tak åt lokalgatans håll, vilket tack vare regleringen om "högsta tillåtna takfotshöjd" om 4,5 meter är tillåtet, enligt detaljplanen.
De senaste fyra åren har bostadsområdet Hallbrosvägen, beläget längs Ygnevägen i Västerhejde, vuxit fram och lockat bland annat många barnfamiljer.
Fram till i år har ett 20-tal par- och kedjehus färdigställts av byggherren, bolaget Atmosphere Home Development, som köpte hela området 2017. Efter att respektive etapp färdigställts har husen sålts av till bostadsrättsföreningar.
I den tredje byggnadsetappen som nu pågår har det uppstått en snårig rättstvist. Åtta parhus har uppförts i olika utföranden i den del av området som gränsar till Ygnevägen – och även till en granne, som anser att byggnationerna strider mot detaljplanen.
Det började med att Region Gotland beviljade bygglov 2021 för de aktuella parhusen, två på vardera tomt på fastigheterna Västerhejde Botmunds 1:96 till 1:100.
Detaljplanen för området klubbades redan 2010. I den står att syftet var att etablera 22 nya tomter för friliggande hus samt sju radhustomter, och att byggnaderna ska vara av 1,5-planstyp – något vare sig regionen eller byggherren följt, anser grannen.
Både byggnadshöjd och avstånd till tomtgräns för husen har överskridits, menar Karin Wizén, som är den överklagande grannen. Hon har ägt sin angränsande fastighet i snart tio år. Hon överklagade dels för att hon fått en helt annan insyn än hon räknat med, dels för att hon anser att husen i sig strider mot detaljplanen.
– Det känns bra att jag fick rätt av mark- och miljödomstolen. Det är höga byggnader som står här, och byggherren bara fortsätter bygga, fast de ju inte har något bygglov nu längre, säger hon till GT.
Flera av de åtta huskropparna i det aktuella byggprojektet anses stå för nära både varandra och respektive tomtgränser.
En central fråga är den tillåtna höjden på byggnaderna. I detaljplanen står att byggnadernas maxhöjd ska dras vid 4,5 meter – i takfotshöjd, inte totalhöjd. Alltså att maxhöjden utgår från den punkt där taket börjar nerifrån.
Det Region Gotland beviljade bygglov för kunde därför bli det som nu står där – parhus i hela tre våningar, men där takfotshöjden åt det håll som har mest allmän påverkan, lokalgatan, hölls under 4,5 meter.
Tack vare detta följer bygget, enligt miljö- och byggnämndens bedömning, detaljplanen. Medan Karin Wizén menar att det är märkligt att beräkningen av höjden görs med detta mått.
– En byggnads totalhöjd borde ju vara det mått man ska hålla sig till.
Husen vars bygglov har överklagats har olika utformningar och en del av dem har sadeltak, det vill säga lutande tak åt båda långsidorna, vilket blivit en springande punkt i sammanhanget.
När GT besöker platsen kan man konstatera att de åtta parhusen fått lutande tak mot lokalgatan Hallbrosvägen, men alla har inte lutande tak åt andra hållet.
– Jag tror problemet är att detaljplanen varit för svävande, att ansvariga inte hade hundra procent koll när den gjordes. Som det är nu har jag total insyn i hela min trädgård, på grund av att det är trevåningskåkar med stora fönsterpartier och takterrasser, säger Karin Wizén, som dock har varit beredd på att hon ska få nya grannar.
– Jag har varit medveten om att det ska byggas, men har då trott att det ska vara hus i 1,5 plan. Det hade varit en annan sak.
Detta är denna sida av husen som vetter mot Karin Wizéns fastighet. Hon hade kunnat leva med enstaka villor i 1,5 plan, nu fick hon istället trevåningshus med stora fönsterpartier mot sin fastighet.
Detaljplanen har heller inte reglerat hur många bostadsenheter som tillåtits per tomt, bara att den totala byggnadsarean per tomt håller sig under 200 kvadratmeter. Det har därför varit möjligt att på samma tomt uppföra två hopbyggda huskroppar med vardera två lägenheter, totalt fyra – något som tycks ha utnyttjats av byggherren.
– Man har nog velat få in så många enheter som möjligt, säger Karin Wizén.
Hon överklagade regionens bygglovsbeslut till länsstyrelsen, som i sin tur menade att regionen gjort rätt i sin bedömning. Wizén överklagade då till mark- och miljödomstolen – som gav både regionen och länsstyrelsen smäll på fingrarna och menade att grannen hade rätt och att åtgärderna strider mot detaljplanen.
Länsstyrelsen skriver i sitt beslut bland annat att man i efterhand kan kritisera regionens val att i detaljplanen från 2010 använda räknemåttet takfotshöjd, och inte byggnadshöjd.
Gunnar Gustafsson, tillförordnad stadsarkitekt vid Region Gotland, har skrivit regionens yttrande om Hallbrosvägen till mark- och miljööverdomstolen. "Det sätt som det nu är bebyggt på utifrån stadsbild och helhetsverkan är bättre än om man skulle tvingas till att utnyttja detaljplanen helt planenligt", säger han.
Och Region Gotland ger sig inte. Mark- och miljödomstolens dom från augusti har nu överklagats av regionen till nästa instans. I fredags lämnade regionen in sitt yttrande till mark- och miljööverdomstolen (MÖD) vid Svea hovrätt.
Tillförordnade stadsarkitekten Gunnar Gustafsson säger att regionen och domstolen har gjort olika tolkningar av planbestämmelserna gällande byggnadernas höjd.
– Det handlar om hur man ska tolka planbestämmelsen högsta tillåtna takfotshöjd, som ju är central för utformningen av byggnaderna. Vi skriver i vårt yttrande att det inte är någon väldefinierad bestämmelse, varför den är lite öppen för tolkning. Vi har tolkat den på ett sätt och länsstyrelsen på samma sätt, medan mark- och miljödomstolen tolkat den på motsatt sätt.
Är högsta tillåtna takfotshöjd något regionen bara använder sig av ibland i detaljplaner?
– Jag vill påstå att det är en bestämmelse som inte finns i plan- och bygglagen som standardbestämmelse. Därför är det olyckligt att den inte finns tydligare definierad i den här detaljplanen, utan den har blivit öppen för tolkning.
Vissa av husen på Hallbrosvägen ligger mycket tätt ihop, men det hindrade dem inte från att beviljas bygglov hos Region Gotland.
Den andra frågan handlar om avståndet till tomtgräns, där regionens mål är att domstolen ska godkänna dessa överträdelser som en så kallad "liten avvikelse" inom plan- och bygglagen.
– Flera av byggnaderna står ju närmare gräns än 4,5 meter vilket är minimum. Men i en avvägning mellan allmänna och enskilda intressen tycker vi det finns enskilda intressen från både den sökande och den klagande som står mot de allmänna intressena som innebär att följa detaljplanen strikt, vilket inte gjorts här, säger Gunnar Gustafsson och fortsätter:
– Det sätt som det nu är bebyggt på utifrån stadsbild och helhetsverkan är bättre än om man skulle tvingas till att utnyttja detaljplanen helt planenligt, vilket vi försöker övertyga MÖD är det bästa sättet att tänka på.
Nockhöjden, alltså taknockens högsta punkt, eller totalhöjden, det är de vanligaste måtten på byggnaders höjd i detaljplaner. I detta fall begränsas höjden genom takfotshöjd, alltså den punkt där taket börjar nerifrån.
Regionen har begärt prövningstillstånd och har flera olika yrkanden hos MÖD på hur frågan ska lösas. I första hand att MÖD upphäver MMD:s dom i sin helhet, i andra hand att regionens tolkning av högsta tillåtna takfotshöjd godkänns samt att de byggnader som ligger för nära tomtgräns godtas som en liten avvikelse. I tredje hand yrkas att MMD:s dom bara ändras till att frågan om högsta tillåtna takfotshöjd accepteras.
Om mark- och miljööverdomstolen gör en annan bedömning än mark- och miljödomstolen återstår att se.
I sammanhanget ska nämnas att byggherren, BRF Staden Södra 4, å sin sida bestridit Karin Wizéns yrkanden för mark- och miljödomstolen.
Föreningen hänvisar till att majoriteten av bostäderna på Hallbrosvägen redan är byggda, och att det finns ett godkänt och planenligt gestaltningsprogram för området. Föreningen understryker också att "den beräkningsgrundande fasaden ska vid beräkning av byggnadshöjden vara den fasad som har mest allmän påverkan", det vill säga sidan mot lokalgatan.