Intresset för att etablera ny handel i Visby är stort. Senaste tio åren har en rad större butikskedjor kommit till ön, som till exempel Jula, Biltema och Clas Ohlson. Förra året kom lågprisjätten Lidl och i samma segment finns Dollarstore som letar mark till en butik på Gotland.
Men det största hindret är inte bristen på mark, utan att dagens detaljplaner är för snäva, hävdar branschorganisationen Fastighetsägarna, som belyst problemet i sin rapport "Handelsanalys Gotland".
– Det är en utmaning att bygga städer när handeln skär ner på sina fysiska butiker. Då gäller det att veta vad man ska fylla de tomma utrymmena med, säger Helena Olsson, chef för stadsutveckling vid Fastighetsägarna.
Organisationen har presenterat utredningen för Region Gotland som underlag inför den kommande "Översiktsplan för Gotland 2040".
– Det måste hela tiden hända nya saker för att behålla attraktion till en plats, oavsett om det är kommersiellt eller med andra saker, säger Helena Olsson.
Majoriteten av handeln på Gotland är klustrad till Visby Centrum, Skarphäll och Stenhuggaren. Alla med sina utmaningar. Centrum är strosvänligt men tampas med tillgängligheten, bland annat med långa avstånd till parkering. På Stenhuggaren har den mesta marken bebyggts medan vinnaren är Skarphäll där det ännu finns utrymme, enligt Fastighetsägarna.
Men stora delar av Skarphäll är fortfarande låsta vid ett I, industri, i detaljplanen.
– Skarphäll har potential att byggas ihop med området runt Flexhuset och förtäta kvarteren för att stärka området med ett bredare utbud och fler besöksanledningar. Men det behövs en breddad användning i detaljplanen för att möjliggöra det och nya verksamheter, säger Helena Olsson.
På Stenhuggaren krävs också nytänkande.
– Stenhuggaren har svårare att växa ytmässigt, men man skulle till exempel kunna frigöra ytor genom att lägga all parkering ovanpå taken, föreslår Helena Olsson.
Region Gotland utformar detalj- och översiktsplanen. Handelns förutsättningar är en viktig del menar Frida Brunner, projektledare för den nya översiktsplanen.
– Det är positivt att vi har en stabil handel på ön och så pass mycket kommersiell service till befolkningen både i Visby och på våra mindre orter. Inga av handelsplatserna i Visby är ställda under några direkta hot, utan man kan verkligen se allas unika fördelar och hur de kompletterar varandra.
Hon håller med om att planarbetet behöver vara flexibelt.
– Enligt rapporten finns det inte jättestora behov av yta för mer handel, utan svaret är snarare att den marknadsandel som e-handeln tar över kommer behöva ersättas genom att vara flexibel i vad ett område kan användas till.
Enligt Fastighetsägarna kan planer med för mycket industrimark uppfattas som otidsenliga, men enligt regionen väger industri och handel lika tungt.
– Visby har ont om industrimark så det behövs en noggrann avvägning om industri ska ersättas med handel. Frågan är inte behandlad på djupet. Detaljplanen är en produkt av sin tid och vad man ville då, men i dag är trenden att handeln genomgår en förändring som behöver en större flexibilitet för att hänga med.
Vad tycker regionen om förslaget att bygga ihop Skarphällsområdet med Flexhuset?
– Den frågan är ständigt aktuell hos oss. Där finns ytor man skulle kunna förtäta, med både kvarteret Hantverket och Telefonen (Flexhuset). Frågan är bara hur det kan bindas samman och hur det görs infrastrukturmässigt.