Så här ser planprogrammets vision för Kilen ut, ett område med stadsmässiga och tydliga gaturum. I den här versionen kan upp emot 250 bostäder få plats tillsammans med verksamheter som kontor och affärer. Efter att planprogrammet tagits fram har regionstyrelsen beslutat att exploateringsgraden ska höjas.
Planprogrammet för Kilen, det vill säga området som sträcker sig från Söderrondellen vid gamla järnvägsstationen till Tallunden, är klart och ute på samråd. Programarbetet initierades av att fastighetsägare 2020 ansökte om planbesked. Regionstyrelsen ansåg att en samordning för hela området behövdes, och beslutade att ett planprogram skulle tas fram.
Ambitionen är att skapa kvarter med stadsmässiga och tydliga gaturum. Husen kan få upp till tre våningar, till och med bostäder på fyra om vinden inreds. Genom det kan upp emot 250 bostäder skapas. Dessutom innehåller planen cirka 8 000 kvadratmeter till kontor, affärer och andra verksamheter.
Det ser ut att bli ännu fler bostäder. När förslaget om planprogram låg på regionstyrelsens bord i oktober gav politikerna uppdrag att öka exploateringsgraden genom att utöka tillåtna höjder och våningsantal där det är möjligt. Från 250 är det dock långt till de 400 bostäder som fastighetsägarna hoppas på.
För att skapa så många nya bostäder behöver flera befintliga verksamheter flytta och byggnader rivas. Det gäller bland annat båda bensinmackarna, och Geabs fördelningsstation i norra delen. Dessutom behöver hälften av parkeringarna skapas i parkeringshus under jord.
– När vi tog fram ansökan om planbesked kontaktade vi bensinmackarna. De kan tänka sig att flytta, om de får hjälp att hitta en alternativ plats, säger Karsten Inde som med bolaget Sudar Fastigheter AB äger Astern 3 0ch 7.
En vision om hur den nya gångfartsgatan som går genom Kilen kan utformas. Runt det smala gaturummet finns låga byggnader.
Två områden har så höga kulturvärden att byggnaderna bör bevaras. I norra delen finns elektricitetsverkets byggnad från 1904 kvar (som inrymmer kontorshotellet Soro). I södra delen, närmast Tallunden, startade Fole mekaniska verkstad 1894. Bolaget försattes i konkurs, men byggnaderna finns kvar och har under åren haft skiftande verksamheter. Där finns även Visby valskvarns byggnad från 1930.
Den mekaniska verkstadens byggnader ligger på Astern 7, som Sudar Fastigheter AB äger.
– Det blir nästan omöjligt att få ekonomi i en sådan fastighet om alla byggnader måste bevaras, säger Karsten Inde och fortsätter:
– Vi är väldigt angelägna att driva det här projektet i nära samarbete med Region Gotland. Men för oss handlar det om ekonomi, det är mycket viktigt att fastighetsägare och exploatörer får kalkylen att gå ihop.
Så här kan korsningen Gotenhofsgatan–Stenkumlaväg se ut. Här kan Kilen ha både bostäder och centrumverksamheter.
Kilen ligger inom påverkansområdet för buller från Visby hamn. De beräkningar som Trafikverket gjort utgår ifrån att alla kajplatser utnyttjas samtidigt. I planprogrammet räknar man med att klara bullret från hamn och trafik genom att bygga en relativt sluten kvartersstruktur mot huvudgatorna Söderväg och Stenkumlaväg.
Innan en detaljplan för området kan göras behövs flera kompletterande utredningar. Vart ska bensinstationerna ta vägen? Dispens behövs för att ta ner biotopskyddade träd, och bullrets påverkan på möjligheten att förverkliga planerna måste utredas.
Dessutom behöver markföroreningarna undersökas närmare. Utredningen om gamla gasverkstomten är klar, men i Kilen har det även förekommit bland annat brädgård, garveri, gjuteri, mekanisk verkstad, och drivmedelshantering i området. Vid valskvarnen har man behandlat betat utsäde.
Det går inte att bygga bostäder intill en bensinmack. Ska projektet förverkligas i sin helhet måste mackarna bort.
Kilen omfattar tio fastigheter med olika ägare. En förutsättning för att programmet ska kunna genomföras i sin helhet eller i etapper är att markägarna samarbetar i en process för förändrad markanvändning.
– Vi har haft ett nära samarbete med Kenneth Carlzon och Gotland Investment. Tillsammans gjorde vi en utvärdering av hela området, säger Karsten Inde.
Har regionen frågat vad fastighetsägarna tycker om programmet?
– Nej. Vi ville först ha programmet förankrat hos politikerna. Nu när det är ute på samråd ska vi höra vad fastighetsägare och även allmänheten tycker. Vi har kallat till ett öppet samrådsmöte den 5 december, säger planarkitekt Felicia Klasson.
Efter avslutat samråd, och eventuella justeringar, ska en förstudie göras innan arbetet med en detaljplan för området kan påbörjas.
– Det är ett komplext ärende. Vi måste ta hänsyn till markföroreningar och buller från hamnen, verksamheter som bensinstationerna måste flytta för att det ska gå att bygga bostäder. Och så behöver markägarna samarbeta för att hela projektet ska kunna genomföras, säger Felicia Klasson.
Felica Klasson vågar inte säga när en detaljplan kan vara färdig. När det är dags att sätta spaden i jorden finns förslag om att genomföra exploateringen i tre etapper. Enklast är att starta med den del som ligger närmast Söderrondellen. Etapp två föreslås bli delen närmast Tallunden. Kvar är delen i mitten. För att kunna förverkliga den krävs att bensinstationerna flyttats, eftersom det inte kan byggas bostäder i direkt anslutning till en mack.
Förverkligas planerna ökar antalet nybyggda bostäder söder om Söderport ytterligare. På fastigheten Järnvägen 2, utanför Söderport, pågår bygget av 30 lägenheter för fullt. På fastigheterna där ÖoB huserar, granne med Kilen, är bygglovet för 112 lägenheter klart.
Samrådet för Kilen pågår till och med den 20 december.