Magnus Johansson, vd för Kuststaden, och delägaren Patrick Johansson, vid Gotlandshems dåvarande kontor 2017.
Ända sedan hösten 2017, när köpekontraktet skrevs mellan allmännyttiga Gotlandshem och privata bolaget Kuststaden, har frågan hängt i luften: Hur ska ett privat bolag få lönsamhet i de snart 50 år gamla husen, vars omfattande renoveringsbehov får ett kommunalt bolag att se rött?
Bland hyresgäster i de 884 bostäderna på Gråbo, fanns det farhågor om att de nya ägarna skulle genomföra renoveringar som i sin tur skulle leda till kraftigt höjda hyror. En oro som tillbakavisades av de nya ägarna.
”Det kommer inte att ske några lyxrenoveringar som höjer hyrorna”, garanterade Patrick Johansson, en av grundarna och delägarna i Kuststaden Projektutveckling, i samband med att bolaget var i Visby för att teckna avtalet.
Gotlandshems försäljning beskrevs som unik på ön, men i ett vidare perspektiv följer den ett tydligt mönster. Från millennieskiftet fram till 2021 såldes nära 200 000 kommunala lägenheter, enligt en sammanställning av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät, samt Hem & Hyras undersökning bland landets kommuner.
Kraftigt höjda hyror
Köparna är främst privata fastighetsjättar som ofta har som affärsidé att renovera och sen höja hyran med tusentals kronor i månaden. Hem & Hyras undersökning visar på flera exempel i olika städer och orter, där hyran höjts rejält – inte sällan med 40-50 procent till uppemot en fördubbling jämfört med före renoveringen.
Klarabo är namnet på hyresvärden i kvartaret Stäven, sedan 2021 när fastighetsbolaget köpte upp Kuststaden.
När Helagotland gör en egen jämförelse med hjälp av Hyresgästföreningen på Gotlands register, blir mönstret tydligt även i Visby. På Klarabos webbsida med lediga objekt finns en renoverad trerummare på 78,5 kvadratmeter i Stäven. Hyran är satt till 11 698 kronor i månaden. Enligt Hyresgästföreningens uppgifter ligger en likadan lägenhet, som inte är renoverad, på cirka 7 500. En skillnad på över 4 000 kronor i månadshyra, vilket motsvarar en höjning med drygt 55 procent.
– Priset på den renoverade lägenheten är ju satt efter Klarabos hyreshöjning, som inte är förhandlad. Men eftersom det är hyran som gäller för den lägenheten, måste man också jämföra på det här sättet, förklarar Susanne Davidsson, förhandlare på Hyresgästföreningen Gotland.
Klarabo använder en modell som brukar kallas för konceptrenovering. Det innebär att de bara renoverar lägenheter som står tomma. Modellen innebär att värden, så fort en hyresgäst flyttar ut, totalrenoverar lägenheten invändigt. Eftersom ingen bor där längre är det ingen som kan ha synpunkter på att standarden och därmed hyran höjs, innan en ny hyresgäst flyttar in.
Konceptrenovering som fenomen har fått kritik för att fokus ligger på sådant som räknas som standardhöjande och leder till hyreshöjningar, inte på att byta ut vattenledningar och avloppsrör eller liknande nödvändigt underhåll.
När Ingrid Löf flyttade in sin lägenhet i Stäven hade hyresvärden Klarabo renoverat den och höjt hyran med flera tusenlappar. Men fönstrarna är gamla och i Ingrids sovrum kan det vara under tio grader på vintern.
Fick isolera själv
68-åriga Ingrid Löf är en av dem som flyttat in i en renoverad lägenhet i Klarabo, en tvåa i Stäven som hon blev erbjuden för tre år sedan. När hon skulle titta på lägenheten var renoveringsarbetet i full gång.
– Det var mer eller mindre en byggarbetsplats, det gick inte att komma in i vissa rum så det var svårt att bilda sig en uppfattning. Men det var bråttom och jag behövde verkligen hitta någonstans att bo.
Ingrid Löf berättar att hon hade bara ett par timmars betänketid. Först när det var dags för inflyttning, kunde hon se resultatet av renoveringen. Som i klädkammaren, ett trångt och avlångt utrymme där man öppnar från ena kortsidan.
– Jag kan inte hänga in några kläder här för då kommer jag ju inte in. De verkar ha flyttat en vägg så att rummet blivit ännu smalare för hyllplanen på väggen sticker ut framför själva dörröppningen. Och mellan garderoben och väggen in mot sovrummet är det som ett hålrum. Det blåser in kalluft så jag har fått täta mellanrummet själv med isolering.
Den trånga klädkammaren är ett av lägenhetens kyligaste utrymmen. I bakgrunden syns glipan mellan garderoben och väggen till sovrummet.
– Det är så många saker som är fel, både små och stora, det ger en känsla av hemmabygge och det känns inte professionellt alls, fortsätter hon.
Exemplen är flera, som i det totalrenoverade badrummet som fått kakel på alla ytor och golvvärme. Men fönstret i badrummet är fortsatt gammalt, med allt vad det innebär.
– Det är sånt kallras från fönstret, efter mycket tjat fick jag elementet återinstallerat – som de tagit bort i renoveringen. Inte ens golvet kan få upp värmen, så den lyxen kunde de har struntat i, säger hon.
Hyra i nivå med nyproduktion
Hur står sig då Klarabos hyressättning mot Gotlandshems? För att hitta en motsvarande hyra i Gotlandshem, tar vi den så kallade normhyran för Klarabos renoverade lägenheter, och jämför med Gotlandshems bestånd. Normhyra är en omräkning av den faktiska kvadratmeterhyran och beskrivs (av bland andra Boverket) som en metod för att få lägenhetshyror jämförbara oavsett objektets storlek.
Med hjälp av Hyresgästföreningens register kan vi se att Klarabos normhyra ligger i linje med, eller strax över, hyresnivån för lägenheterna i Gotlandshems näst senaste nyproduktion, kvarteret Sergeanten 5 vid A7 i Visby som byggdes 2018.
Gotlandshems lägenhetshus i Sergeanten 5 ligger på Stora Törnekvior i närheten av gamla A7-fältet.
Enligt Susanne Davidsson på Hyresgästföreningen är Klarabos hyresnivåer orimligt höga.
– Det är också därför som vi inte är överens i våra förhandlingar med Klarabo. Visserligen är deras lägenheter, de som har en högre hyra, renoverade invändigt, men i en nyproduktion är allting nytt. I Klarabo, som lägenheterna i Stäven, är det fortfarande gamla rör för vatten och avlopp, gamla fönster, gamla balkonger – med mera.
Hyresgästen Ingrid Löf hade mycket hellre sett att Klarabo bytte ut alla fönster, än den konceptrenovering som gjorts. För trots alla andra fel och problem är det den ojämna temperaturen som hon lider mest av.
Bolagets fastighetschef, Jimmy Larsson, bekräftar att det förekommer kallras i lägenheterna och att det särskilt på vintern kan vara svårt att få jämn temperatur inomhus då utomhustemperaturen skiftar stort. I ett mejlsvar till redaktionen skriver han att mätningar av temperaturen sker enligt branschpraxis, det vill säga cirka 60 centimeter från golvet och en meter från närmaste fönster.
Men problemet, menar Ingrid Löf, är att man inte tar hänsyn till kallraset och draget av kallluft. Så länge man kommer upp i 18 grader är det tillräckligt för hyresvärden.
– Det kan skilja tio grader mellan olika platser i sovrummet, från 8 till 18. Det är inte enligt praxis, säger hon.
Ingrid Löf tätar balkongdörren med en handduk, eftersom den inte sluter tätt. "Till slut löser man saker på egen hand", säger hon.
Ingrid Löf har gjort många felanmälningar till sin hyresvärd, uppskattningsvis ett 30-tal bara under den första vintern. Numera är de betydligt färre, men inte tack vare att hennes situation förbättrats.
– Jag har gjort det jag kan för att åtgärda saker själv. Jag tätar fönster och tejpar lister. Vid balkongdörren, som inte passar, har jag alltid en stor handduk mellan golvet och dörrkarmen. Andra hyresgäster, särskilt de som är yngre kanske inte bryr sig lika mycket. Eller så är man i stort behov av en lägenhet som många ju är i dag, att man finner sig i det här, säger hon.
”Svinkallt inomhus”
En annan hyresgäst är 32-åriga Torunn Folkesson som har bott i sin lägenhet i Stäven i sex år. Till en början hade hon Gotlandshem som hyresvärd.
– Det var samma sak redan då. Det är svinkallt på vintern och på sommaren är det jättevarmt i lägenheten, till och med lite varmare än utomhus, säger hon.
Trots felanmälningar till Klarabo händer det inget, oftast uteblir åtgärderna helt, berättar Torunn Folkesson.
– Nu bryr jag mig inte längre eftersom vi ändå ska flytta snart. Vi har köpt ett hus – som har vedpanna, säger hon.
Jimmy Larsson, fastighetschef och styrelseledamot i Klarabo, är den som från bolagets håll svarar på mediefrågor.
En kommentar från hyresvärden, återigen via mejl, är att felanmälningarna är få i deras områden. ”Gällande synpunkter på luftkvaliteten har vi inte fått några alls, mig veterligen. Några underhållsåtgärder kopplat till detta finns således inte”, skriver Jimmy Larsson.
När hyresgäster inte känner sig tagna på allvar, och åtgärder inte sker, brukar Susanne Davidsson på Hyresgästföreningen Gotland hänvisa dem till Region Gotlands miljö- och hälsoskydd.
– Jag kan förstå om det är svårt eller om man till och med är rädd för att säga ifrån gentemot en hyresvärd, men som hyresgäst har man lagen på sin sida, säger hon.
Brutna löften
Efter snart sex år med Kuststaden/Klarabo som hyresvärd kan Susanne Davidsson konstatera att man inte är intresserade av att göra periodiskt underhåll.
– Det är när man tapetserar om eller målar, och lägger in nytt golv efter ett visst antal år. Det gör man hos Gotlandshem, men från Klarabo säger man att något sådant inte finns. Sen har man också ett antal lägenheter som dras med fukt- och mögelskador, säger hon.
Det kommer att bli en förbättring för hyresgästerna.
Patrick Johansson år 2017
Kuststadens grundare och delägare
En verklighet som går stick i stäv mot hur det lät för drygt sex år sedan, då budskapet från den nya hyresvärden var att de skulle fortsätta i ”Gotlandshems anda”, med löften om löpande underhåll – som inte skulle påverka hyresnivåerna.
”Vi har faktiskt inte alla detaljer än, men vi vågar lova så pass mycket att det kommer bli en förbättring för hyresgästerna”, sa Kuststadens delägare Patrick Johansson i oktober 2017.
Efter sina tre år som hyresgäst i Klarabo är det inget som Ingrid Löf skulle skriva under på. Utöver alla problem i bostaden vill hon visa den eftersatta utomhusmiljön. Hon tar med oss på en promenad i Stäven.
– Det är som att ingen bryr sig. Om något går sönder så tar man bara bort det, eller delar av det – för det står mycket bråte runtomkring. Det känns som ett område i totalt förfall.
Ställningar för att piska mattor, som monterats ned. Enligt Ingrid Löf har de stått intill en vägg så länge hon bott där.
I ett buskage intill en gång- och cykelväg står två gamla mattpiskställningar lutade mot en fasad.
– De har stått här i alla de år jag har bott här, jag tänker på det varje dag när jag går här med hunden. Det är ren tur att inget barn gjort sig illa på allt bråte och vassa delar som ligger öppet. Och det känns inte trevligt eller tryggt att bo här, säger Ingrid Löf.
Lönsam bransch
Helagotland har ställt frågan till Klarabo kring deras syn på underhåll och vilka arbeten och andra åtgärder som faktiskt gjorts. I den frågan har Klarabo inte återkommit.
Det känns inte trevligt eller tryggt att bo här
Ingrid Löf
Hyresgäst i Klarabo
Redan 2021 beskrev Kuststadens vd Magnus Johansson, i en intervju med Helagotland, att Bogen 1 och Stäven blivit en lysande affär. Utvecklingen tycks ha fortsatt, efter att Kuststaden gick samman med Klarabo och bildade det som i dag heter Klarabo.
Trots det senaste årets stigande räntor och ökade byggkostnader har de stora fastighetsbolagen i Sverige klarat sig bra. Hyresgästföreningen granskade nyligen 28 fastighetsbolags resultat för 2022 och halva 2023, med slutsatsen att fastighetsbranschens ekonomi är fortsatt stark och stabil trots ett generellt mer pressat ekonomiskt läge.
”På debattsidorna är det undergångstoner från fastighetsägarna, som menar att hyresrätten är hotad om man inte får kraftiga hyreshöjningar. I årsredovisningarna är tonläget ett annat”, framhäver Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg, i Dagens Arena i oktober 2023.
Klarabo är en av fastighetsägarna i sammanställningen, som fokuserar på bolagens driftnetto – ett mått för överskottet från hyresintäkter efter alla kostnader för underhåll och drift. Enligt bolagets första halvårsrapport för 2023, steg driftnettot för Klarabos totala hyresbestånd med 44 procent under det andra kvartalet, mot samma period 2022. För det första kvartalet var ökningen 29 procent från året innan.
”Området förfaller”
För Klarabos hyresgäst Ingrid Löf känns det tydligt hur bolaget har lyckats hitta en lönsamhet i ett så pass eftersatt bostadsområde som Stäven.
– Man har ju undrat hur något, som inte Gotlandshem velat fortsätta att äga, skulle kunna bli bättre för hyresgästerna – som ju var vad de sa. Men de tänker bara på pengar, pengar, pengar. Och låter samtidigt området förfalla både in- och utvändigt, suckar hon.
Kvarstoden av en större spalje som omgärdade ingången till tunnlarna mellan kvarteren i Stäven. "När något går sönder eller blir gammalt får man väl ta bort det och göra snyggt", tycker Ingrid Löf.
Även om det skulle bli en förbättring så har hon snart inte råd att bo kvar.
– Jag har försökt byta bort min lägenhet men det finns inget intresse, jag har försökt länge. Nu siktar jag mot att byta med någon från Stockholm och flytta upp för att bo närmre mina barn.
För henne känns det ändå viktigt att sanningen ska komma fram för att lyfta hur hyresgäster i Klarabo har det. Själv beskriver hon det som en rävsax som är mycket svår att ta sig ur, och som hon vill inte att andra ska fastna i.
– Under mitt liv har jag hunnit bo i många hyreslägenheter, bland annat i Gotlandshem på Bingeby. Jag har aldrig varit någon som klagat. Men de här åren i den här lägenheten...hade jag vetat hur det skulle bli så hade jag aldrig flyttat hit, säger Ingrid Löf.